World Without Border

北海道ブロガーヤス松尾が民泊(Airbnb)、ビットコイン、ドローン、旅について書いています。

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Airbnb運用テクニック「物件選び編」

      2016/08/12

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最近ジワジワと広まりを見せているバケーションレンタルサイト
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↑”エアービーアンドビー”と読みます。 業界人や関係者、人気上位のホスト達はクールにドヤ顔でエアビーと呼んでいます。 ビーエヌビーと呼んでしまうと素人感が出てしまうので、まずは普通に「エアービーアンドビー」と呼んでいきましょう。

ちなみに欧米系の方々は「ビーエンビー」と始めのビーにアクセントを付けるのが欧米スタイル。
このブログでは決して業界人でもホストでもありませんが、エアビーと呼んでいきましょう。

どのようなサイトなのかは「バケーションレンタルサイト」で調べてみて下さい。 まだまだこれからの言葉であり、定義も世間の印象もまだまだ明確ではないので、このブログでは省略させていただきます。

英語のスキルを伸ばすためにやってみたいという方や、空き部屋を有効活用したい等色々な理由で「airbnb」を始めて見たいという方がいらっしゃると思います。

このブログのカテゴリ:airbnbでは、エアビーホストへの道の第一歩である物件選びから運用開始までをスムーズに無駄なくもっていくためのテクニックをお伝え致します。

今回は「物件選び」の際のテクニックです。
多くのエアビー関連サイトではairbnbのサイト上での写真撮影テクニックや外国人が喜ぶおもてなし等の情報がひしめき合っていますが、当ブログ「World Without Border」では本当のエアビーに登録する以前の”物件選び”から繊細に書き込んで行きます。

間違った物件を選んでしまっては、どんなに良い家具を置こうと、最高のおもてなしの準備をしても、確実にトラブルが舞い込んで来てしまいます。

焦らずゆっくり確実に物件を定めて行きましょう。

 

不動産へ行くまえに。

物件を決定するには、まずは運営したいと思う物件を決める事がスタートです。
この時、ゼロからいきなり不動産店舗に行くのも良いですが、必ず誰と住むのか、勤務先は、なぜ物件を探しているのか等面倒な質問を浴びせられ、その度に返答を考えるのは非常に疲れてしまいます。
なかなか時間を取る事が出来なかったり、次の休みの日まで何も出来ないのが勿体ないという方は、インターネットの不動産サイトで希望物件をある程度絞り込み、10物件ぐらい目星を付け、それらがまだ空いているかを不動産屋に確認しにいくという方法も有りです。
↓こんな便利なサイトもありますよ↓

深夜0時まで不動産のプロに無料で相談ができる「家AGENT+」

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なるべく避けて頂きたいこんな物件
管理人常駐(避けて欲しい度☆☆☆☆)
どこのマンションでも一階で退屈そうにホゲ〜としている管理人。 退屈な分人間観察が癖になってしまった管理人は誰が出入りしているのかを見張るプロフェッショナルです。
あなたが契約しあなたが住むと思っている管理人から、なぜ日替りで色んな外国人があなたの部屋に出入りしているんだ?と、管理人常駐の場合突っ込まれる可能性が高まります。 管理人さんの仕事はマンションから不審者を入室させないこと、そして新聞を読みとスナックを食べながら夕方までのんびり過ごす事。
私達自身が住む家ならば、真面目な管理人は頼もしいですが、Airbnbに関してだとメリットはありません。

オートロックドア(避けて欲しい度☆☆)
もしも同じ値段、同じ間取り、同じエリアで、オートロックドアが有る無しだけの違う二物件があるなら無しを選んだ方が良いです。 理由は鍵の受け渡し方法に関係してきます。 先日あるホストから聞いた話ですが、オートロックドアを人生で一度も経験した事の無いゲストの宿泊だったようで、鍵を事前に渡したにも関わらず「オートロックの開け方がわからない、今すぐ来てくれ」と連絡があったようです。 「鍵を渡したでしょ?」と伝えるも「これは部屋の鍵だろ? 俺たちはこのガラスの扉を開けたいんだ。どの数字を(インターフォンボタンの事)押せば良いんだ? わからないから早く助けに来てくれ」という連絡があったようです。 エアビーには私達が全く予想も出来ない事が起こるため出来るだけ、部屋に入るまでのアクションを少なくしてあげる事が重要です。

 

4階以上でエレベーター無し(避けて欲しい度☆☆☆☆☆)
ゲストは海外から日本の初めて見る場所に、友達もいない、言語もままならない、だけどそんな日本旅行を楽しむために、あなたの物件を信じてあなたの場所へやってきます。 旅行での移動はなかなか疲れるもの。 大きなトランクケースを転がしながら、空港から電車やバスに乗り換え、やっと予約した物件に着いた!と思っても、そこが4階以上の物件で更にはエレベーターが無ければゲストのテンションは急降下間違い無し。 部屋に辿り着くまでに疲れる物件はやめるべきです。 のちのちレビューにも影響が出るかもしれません。もちろんエレベーター完備ならば問題ありません。

メールボックスがオートロックドアの奥にある(避けて欲しい度☆☆☆☆)
メールボックスって?と思われた方もいると思います。 Airbnb業界で言うメールボックスはこちらのことです。
写真 2015-06-12 0 53 57

なぜこれがオートロックドアの奥にあるとダメなのか。 詳しい説明は次回ですが、鍵を受け渡せれないからです。 オートロックよりも前にこれがあれば、開け方を事前に伝えておき、ゲストは鍵をここから受け取り入室する事が出来ます。

 

交通機関がバス(避けて欲しい度☆☆☆)
JRや地下鉄には掲示板で英語の表記が書いていますが、バスはほとんど外国人に親切ではありません。 私達ですら、知らない地域のバスにはどこの何番のバスでどの停車駅で降りたら良いのかもわかりません。 物件が中心部に近い必要は特にありませんし、電車の線を乗り換える物件でも構いませんが、バスだけは避けたいところです。

 

最寄り駅から遠い(避けて欲しい度☆☆☆)
JRだろうが、地下鉄だろうが、とにかく最寄りの駅から遠くても徒歩15分以内で設定したいです。 道に迷ったゲストがコンビニやスーパーの店員に「この物件はどう行けば良いデスカ?」と尋ね、あなたとゲスト以外の人も巻き込んでしまう事例もよく聞きます。

 

ワンルーム(避けて欲しい度☆)
既にワンルームをお持ちでそこを運用したい方であれば別ですが、これから物件を探している方ならばワンルームはオススメできません。 これは完全なるヤス松尾の印象ですが、airbnbの利用者の平均の一組当たりの人数は4人です。 エアビーは個人旅行者よりは友人同士の旅行者が多いという印象です。

ヤス松尾かなり大雑把だけどあながち間違ってもいないairbnb勝手に旅行グループ別ランク
一位…友達同士 70%
二位…カップル 15%
三位…家族 10%
四位…一人旅行 5%

ですので、地域によって家賃も違うので一概に言えませんが、お金を気にしないで、お一人で管理するのであれば2LDK当たりがおすすめです。
東京で一人暮らし用の部屋が8万ですが、私の住む北海道ならその金額で広めな上位クラスの2LDKが借りられます。

 

プロパンガス(避けて欲しい度☆☆☆)
多くのゲストは電気や水の節約を気にしません。 外出する際も電気を付けっぱなしにして外に出られても何も驚きませんし、その当たりをいかに不快感を与えずに節約してもらうかがホストのテクニックといえるでしょう。 先進の欧州の国々は、今でもお湯を使いすぎると水しか出なくなるのが現状ですが、日本はそのような事情とは幸せな事に一切の無縁です。 特に近年バブリーな中国エリアの方々だと本当に節約のセの字も見せない豪快な感覚を持っています。 光熱費もエアビーホストをする上で大きな出費になります。 こちらも要確認です。

 

・日当り悪い(避けて欲しい度☆☆☆)
こちらも光熱費に関わってきますが、建物の間に挟まれていて日中も電気をつけなければいけない物件の場合、その家に在宅している時間=電気ONの状態に。。
そして宿泊したゲストも日当り最悪な物件だと気持ちのいい思いはしません。

 

・リビングと脱衣所の区別が無い(避けて欲しい度☆☆☆)
友人4人で旅行した際、シャワーを浴びるために服を脱ぐ場所と他の友人らがTVを見て寛いでいる空間が同じだった場合、シャワーを浴びるため、友人らに一時的に他の部屋に移動してくれと頼むかバスルームで服を脱ぐか、全裸を友人に見せつけるか、という面倒な状況にならざる終えなくなります。 もしくは見えない様にある程度高さのある間切を買う必要が出てきますが、間切は結構なお値段がします。 実際に生活する事を考えながら物件条件をつけていく必要があります。

 

これがairbnb運用をする上でこれ以上無い最高な物件の10のコト!!
①管理人がいない。
②オートロックドアも無い。
③エレベーターがある。
④二階以上(冬の床の冷たさが違う、特に寒冷地。だけど下の階にゲストの足音が響かないか注意)。
⑤南向きで窓からの景色良好。
⑥2LDK以上。
⑦最寄駅から徒歩7分以内。(5分以内であれば最高だが実際そんな恵まれた場所は少なく、10分になるとちょっと歩かせてる感も否めません。7分当たりが最高のゴールデンウォーキングタイムでしょう)
⑧お隣との壁が厚い。(物件自体は一般の住まいの場所ですが、あくまでゲストはバケーションで来ています。当然夜はお酒を飲んで仲間達とはっちゃけることもあるでしょう。そこで気になるのが騒音問題。メッセージで「夜はうるさくしないでね」と送っても限度があります。近隣からの苦情は最も気をつけるべきです

⑨あなた自身の家とも近い。(急なゲストからのヘルプ要請にもすぐ駆けつけられますし、アウト後の清掃が自宅から近ければ楽です)
⑩押し入れ・クローゼットがある(平米数的には二人が丁度良いけど、頑張れば三人も寝れるという時、エキストラで布団や折り畳みベッドを収納スペースに入れておけば、万が一の対応にも合わせられますし、予約人数も+1で嬉しいですね。)

 

ぜひとも物件選びは慎重にお願い致します。

 - airbnb, 運用テクニック

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